作者：May Pang，Chief Compliance Officer @OORT

引言

当传统金融遇上区块链技术，现实世界资产代币化（Real World Asset Tokenization, RWA）正在重塑全球资本市场的运作范式。通过将传统资产如房地产、国债等上链，RWA为投资者提供了更高的流动性和透明度。据波士顿咨询集团预测，到2030年，代币化资产规模有望突破16万亿美元。在这股浪潮中，合规性成为决定RWA能否从概念验证走向规模落地的关键因素。本文通过解构三大具有代表性的RWA项目，揭示当前市场的主流合规路径，并前瞻性分析行业面临的机遇与挑战。

一、RWA的合规实践：三大标杆项目的范式解读 1. St. Regis Aspen Resort：房地产证券化的合规样板

项目亮点：

l 美国科罗拉多州的五星级酒店St. Regis Aspen Resort通过发行证券型代币（STO）实现了资产代币化。

l 代币ASPD代表对公司普通股的间接所有权，并严格遵循美国证券交易委员会（SEC）的Reg D 506(c)规定。

l 发行方Aspen Digital Inc.仅面向合格投资者，并通过有执照的另类交易系统（ATS）进行交易。

创新价值：

• 开创性采用Reg D 506(c)豁免条款，将五星级酒店股权拆分为证券型代币（ASPD）
• 通过tZERO ATS平台实现二级市场流通，年化交易量超1200万美元
• 代币持有人可享受酒店消费折扣、优先预订等权益，实现"投资+消费"双重价值

合规要点与架构：

l 仅针对A级物业和SEC认定的合格投资者（个人净资产≥100万美元或年收入≥20万美元）。

l 在SEC完成登记，确保发行合规。

l 通过持牌平台交易，保障投资者权益。

l 双层SPV设计：马里兰州注册的Aspen Digital Inc.作为发行主体，由ER-RE LLC实施资产管理

l 持续披露：按季度向SEC提交Form D更新文件，确保信息透明

2. RealT - 房产所有权代币化的合规实践

项目亮点：

l RealT专注于单户和多户住宅的代币化，已成功代币化422处房产，总价值近1亿美元。

l 每处房产对应一个有限责任公司（LLC），代币代表LLC的股份，租金收入直接分配给代币持有人。

创新价值：

l 全美首个实现租金链上自动分配的房产平台

l 智能合约自动执行租约，违约率低于传统租赁市场1.8个百分点

合规要点与创新：

l 独创"一房一LLC"架构：每个房产代币对应独立有限责任公司，隔离法律风险，确保法律结构清晰。

l 持牌物业管理：与全美TOP10物管公司合作，执行统一的FATCA税务申报标准，物业管理公司负责维护，租金分配透明可追溯。

l 链上链下协同：通过Chainlink将房产税单、维修记录等关键数据上链，所有操作均在美国法律框架内完成登记和注册。